Off-Plan Dubaï — Semaine 32 · La newsletter de l’investisseur

Le marché change de rythme — et pour vous, c’est plutôt une bonne nouvelle. Les volumes de ventes ralentissent ce trimestre (moins d’acheteurs qui se bousculent), mais les prix, eux, tiennent : environ +9 % sur le premier semestre, et l’off-plan reste roi (~76 % des ventes). Traduction : moins de précipitation, plus de temps pour choisir juste. Chaque mardi, je fais le tri à votre place et je vous décrypte 5 biens que j’envisagerais moi-même — pourquoi c’est une opportunité, et pour qui. Dites-moi lequel vous parle.

⭐ Highlight de la semaine

Binghatti Circle : la tour repère de JVC, accessible dès ~675 000 AED

Mon opportunité marquante de la semaine. Un immeuble signature à JVC — la zone reine du rendement locatif — avec seulement 20 % à l’entrée et une livraison 2027. Le ticket le plus bas de la sélection pour se lancer dans le neuf.

📚 La leçon de la semaine

Le vrai prix d’un achat off-plan : les frais en plus

On regarde tous le prix affiché. Mais acheter, c’est ce prix + quelques frais. Voici lesquels, pour calculer juste.

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Le gros poste, c’est le DLD : 4 % du prix (l’enregistrement au Dubai Land Department). Sur 1 M AED, comptez ~40 000 AED. Incontournable.

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L’enregistrement off-plan (Oqood) et les frais admin du promoteur : de l’ordre de 1 000 à 6 000 AED.

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Les frais de trustee / enregistrement : ~2 000 à 4 000 AED (+ 5 % de TVA), souvent pris en charge par le promoteur sur le neuf.

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La commission d’agent, vous ne la payez jamais : c’est le promoteur qui me rémunère, pas vous. Le prix reste le même — sauf qu’avec un agent vous avez le tri des projets, la négociation et le suivi. Un accompagnement complet, à coût zéro pour vous.

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Au total, cash : comptez ~5 à 7 % au-dessus du prix. Souvent moins qu’un bien de revente (~7-8 %), car sur le neuf la commission n’est pas à votre charge (c’est le promoteur qui la règle) et il n’y a pas de NOC.

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À part, un coût récurrent : les charges annuelles, ~13 à 17 AED/sqft (soit ~140 à 185 AED/m²) en milieu de gamme (bien plus sur le prime). À intégrer dans votre rendement net.

Un plan « 1 %/mois » ou un gros solde à la livraison ne change rien à ces frais : ils tombent à l’achat. Le bon réflexe, c’est de les intégrer dès le départ dans votre calcul de rendement — je le fais avec vous, chiffre par chiffre, avant que vous signiez.

Binghatti Circle

Binghatti · JVC

Ticket d’entrée

Studios, 1 & 2 chambres · tour repère de JVC, zone forte en location

Prix dès

~675 000 AED (~161 k€)

Plan

20 / 50 / 30

Livraison

Q2 2027

Le ticket le plus bas de la sélection, en plein JVC — la zone reine du rendement locatif à Dubaï, très demandée en courte durée. Une tour repère signée Binghatti, seulement 20 % à l’entrée, livrée en 2027. Vous entrez dans le neuf sans immobiliser une grosse somme.

StratégieLocation court termeLocation long terme / résidence

Pour vous si : vous faites vos premiers pas à Dubaï et visez du rendement locatif, sans gros engagement de départ.

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Azizi Venice

Azizi · Dubai South

Quasi-livré

Studios & appartements · concept lagon, à Dubai South (futur hub aéroportuaire)

Prix dès

~747 000 AED (~178 k€)

Plan

14 / 36 / 50

Livraison

Q4 2026

Un studio neuf pour moins de 750 000 AED, livrable dès fin 2026 : du concret, vite. On est à Dubai South, le quartier qui monte autour du futur grand aéroport — un vrai pari sur la plus-value, en plus du rendement. Vous achetez tôt, au bon prix.

StratégieLocation long terme / résidenceAchat-revente

Pour vous si : vous cherchez un petit ticket, une livraison rapide et un pari sur un quartier en plein essor.

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Danube BAYZ 102

Danube · Business Bay

1 %/mois

Studios, 1 à 3 chambres · plein Business Bay, canal & Downtown à deux pas

Prix dès

~1,27 M AED (~302 k€)

Plan

1 %/mois

Livraison

déc. 2028

Du neuf en plein Business Bay, à deux pas de Downtown, avec le fameux plan 1 %/mois de Danube qui lisse l’effort. Une zone centrale, très demandée en courte durée. La revente s’y est un peu détendue récemment — raison de plus pour jouer le locatif, pas le flip rapide.

StratégieLocation court termeLocation long terme / résidence

Pour vous si : vous voulez une adresse centrale, du rendement locatif et un effort de trésorerie étalé mois par mois.

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City Walk Northline

Meraas · City Walk

Urbain premium

1 à 3 chambres · City Walk, quartier urbain-chic près de Downtown

Prix dès

~1,8 M AED (~429 k€)

Plan

20 / 55 / 25

Livraison

Q3 2027

City Walk, c’est le Dubaï urbain-chic : boutiques, restaurants, Downtown à deux pas. Signé Meraas, une valeur qui se tient et se loue à l’année à une clientèle premium. Livraison 2027, plus proche que beaucoup de lancements. Une adresse qui se défend seule.

StratégieLocation long terme / résidenceAchat-revente

Pour vous si : vous visez une adresse premium et recherchée, pour louer à l’année ou garder en patrimoine.

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Emaar Montiva by Vida

Emaar · Dubai Creek Harbour

Waterfront Emaar

1 à 3 chambres · bord de l’eau à Dubai Creek Harbour, vues skyline

Prix dès

~1,91 M AED (~455 k€)

Plan

10 / 70 / 20

Livraison

Q3 2029

Du Emaar en bord de l’eau, à Dubai Creek Harbour — une des communautés qui montent, avec vue sur la skyline. Résidence signée Vida (l’hôtellerie d’Emaar), taillée pour la location, courte comme longue durée. Seulement 10 % à l’entrée. Ma valeur sûre du haut de la sélection.

StratégieLocation court termeLocation long terme / résidence

Pour vous si : vous voulez du waterfront signé Emaar, un standing hôtelier et une entrée à 10 %.

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Ellington · Hillmont Residences (JVC) · studios dès ~731 K AED (~174 k€), livraison Q4 2026. Promoteur design-led, livraison proche.

Select Group · Nautica Ph. 2 (Dubai Maritime City) · 1 chambre dès ~1,68 M AED (~400 k€), 60 % à la livraison, Q4 2026. Waterfront à marina privée.

Object 1 · résidences à JVC · studios dès ~644 K AED (~153 k€), plan 1 %/mois. Fort rendement, trésorerie douce.

Sobha · SeaHaven (Dubai Harbour) · waterfront prime signé Sobha, prix à confirmer. Pour un profil exigeant sur le bâti.

Prix « à partir de » indicatifs, relevés sur les portails le 03/08/2026 ; conversions € approximatives (~4,20 AED/€). Disponibilités, plans de paiement, statut escrow et documents officiels à confirmer au cas par cas auprès du promoteur / au Dubai Land Department avant toute réservation. Sélection resserrée, pas un catalogue : je ne garde que ce que j’envisagerais moi-même.